Cơ hội đầu tư lớn cho các nhà phát triển bất động sản
Covid-19 bùng phát đã tác động không nhỏ đến chuỗi cung ứng lạnh toàn cầu. Hàng loạt chuỗi cung ứng lạnh mở thêm cơ sở tại nhiều quốc gia, cũng như chú trọng nhiều hơn đến mức độ an toàn và khả năng thích ứng.
Báo cáo của Research & Markets ước tính rằng 7,9 tỷ USD đã được đầu tư để phát triển kho bảo quản lạnh trên toàn cầu vào năm ngoái và con số này sẽ tiếp tục tăng lên 19 tỷ USD vào năm 2027, do sự thúc đẩy của nhu cầu mua sắm hàng tạp hóa trực tuyến và giảm lãng phí thực phẩm.
Các tiêu chuẩn về môi trường, xã hội và quản trị (ESG) ngày càng nghiêm ngặt hơn và đang hướng đến chuỗi cung ứng thực phẩm để giảm lãng phí, từ đó thúc đẩy nhu cầu về kho lạnh. Đối với các nhà đầu tư, kho lạnh mang lại lợi suất cao hơn nhiều so với các cơ sở hậu cần khô, đồng thời, chi phí lắp đặt cao khiến người thuê luôn sẵn sàng ký hợp đồng thuê dài hạn.
Ngay cả với tốc độ xây dựng cơ sở hạ tầng nhanh chóng như hiện nay, tình trạng thiếu kho lạnh vẫn có thể tiếp diễn do nhu cầu lớn về thực phẩm tươi sống. Đặc biệt, đối với lĩnh vực xuất khẩu thủy sản Việt Nam, trong giai đoạn đỉnh dịch, 30-50% đơn hàng xuất khẩu đã bị hủy, dẫn đến tồn kho leo thang và các kho lạnh phải hoạt động tối đa công suất.
Thực trạng phát triển kho lạnh tại Việt Nam
Hầu hết chuỗi cung ứng lạnh tại Việt Nam hiện được điều hành bởi các nhà cung cấp vừa và nhỏ, không tập trung. Do vậy, dù là phân khúc ngách của ngành logistics, đầu tư vào trung tâm kho lạnh vẫn là một lĩnh vực có dư địa lớn. Trước khi xảy ra dịch Covid-19, tốc độ tăng trưởng hằng năm ở mảng này đã ở mức 11%-12%.
Theo đó, kho lạnh có 3 phân khúc chính là kho trữ đông lạnh sâu (từ -30 tới -28oC), kho đông lạnh (từ -20 tới -16oC) và kho mát (từ 2 tới 4oC) để lưu trữ thực phẩm, mỹ phẩm, thậm chí là vaccine.
Theo công ty nghiên cứu thị trường JLL Việt Nam, kho lạnh chứa thủy sản sẽ hoạt động hiệu quả nhất khi nằm trong khoảng cách 50 km đến các cảng; các mặt hàng như rau quả nên được bố trí nằm gần các khu đô thị.
Mặc dù vậy, trên thực tế, nguồn cung kho lạnh chủ yếu tập trung ở khu vực phía nam do nhu cầu lớn, với khoảng 60% thị phần được nắm giữ bởi các nhà đầu tư nước ngoài. Nguồn cung bị hạn chế một phần là do việc xây dựng các kho bảo quản lạnh phức tạp và tốn kém hơn so với các kho tiêu chuẩn.
Chi phí đầu tư kho lạnh cũng cao gấp 2-3 lần so với nhà kho thông thường và quá trình xây dựng có thể lâu hơn đến 6 tháng. Bên cạnh đó là thời hạn thuê thường kéo dài từ 15 đến 20 năm, khiến tình trạng nguồn cung đã khan hiếm lại càng khan hiếm hơn.
Minh Ngô
